תשואה ברוטו
זה החישוב הפשוט: דמי שכירות שנתיים ÷ מחיר רכישה.
אם אתה קונה נכס ב-3,000,000 ₪ ומשכיר ב-15,000 ₪ לחודש (180,000 ₪ בשנה), התשואה הברוטו היא 6%.
זה מספר טוב כדי לדבר עליו. אבל לקבל החלטות לפיו? לא.
תשואה נטו
זה החישוב האמיתי. מורידים מההכנסה את כל ההוצאות:
- ארנונה (במידה והבעלים משלם, לא השוכר)
- ביטוח נכס
- ניהול ותחזוקה
- ועד בית / ניהול
- ימי וקנציה (תקופות בהן הנכס ריק)
- מס הכנסה
באותו נכס לעיל, אחרי הוצאות של 30,000 ₪ בשנה ושיעור וקנציה של 8%, התשואה הנטו תהיה בערך 4.3%. הבדל גדול.
בנדל"ן מסחרי, מע"מ חשוב
בעסקאות מסחריות, אם השוכר עוסק מורשה, השכירות חייבת במע"מ (גם השכירות וגם הקנייה במקרים מסוימים). זה משפיע על הניתוח, במיוחד אם אתה לא עוסק מורשה.
השוואה לאלטרנטיבות
תשואה של 4-5% נטו טובה? תלוי באלטרנטיבה:
- אג"ח ממשלתי: 4-5% (אבל נזיל ובלי טרחה).
- שוק המניות: היסטורית 7-8% (אבל תנודתי).
- נדל"ן מגורים: בגוש דן 2-3% נטו.
נדל"ן מסחרי כמעט תמיד נותן תשואה גבוהה יותר ממגורים — אבל עם סיכון גבוה יותר ונזילות נמוכה יותר. הוא הכי מתאים למי שמחפש הכנסה חודשית יציבה לטווח ארוך ויש לו סבלנות.
הכלל החשוב באמת
תשואה לבד לא מעניינת. שאל קודם:
1. מה הסיכוי לעליית ערך? 2. מה הסיכון של ירידת ערך? 3. מה הסיכוי לעלייה בשכירות? 4. מה הסיכון לתקופה ארוכה ללא שוכר?
נכס עם תשואה של 5% במרכז חולון עדיף על נכס עם תשואה של 8% באזור שצולל.